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物业收取的自来水水费常见问题
Time：2022-12-12《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 54 号）规定：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”围绕这个政策，我们来看看他的常见问题。
1.物业公司差额征税，该如何向服务接受方开票呢？
一般纳税人和小规模纳税人按全额开具3%的增值税发票的，可以是普通发票，也可以是增值税专用发票。
开具专票的依据： 2016年08月29日国家税务总局办公厅关于《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》的解读：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。” 也就是说， 服务接受方向物业服务方支付水费后，可以按支付价款全额取得增值税专用发票，申报抵扣进项税额。
2.物业公司可扣除的自来水水费，哪些票据是合规的呢？
“扣除对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，从实务中看，包括增值税发票或省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
3.物业公司支付水费中，包含污水处理费，可以扣除吗？
54 号公告明确，可以扣除其对外支付的自来水水费，并不包含污水处理费。
4.我公司向业主收取的自来水水费103万，同时向自来水公司支付水费92.70万，取得增值税普通发票，我公司实际缴纳增值税为多少？如何进行账务处理呢？
贵公司实际缴纳增值税=（103-92.7）/（1+3%）×3%=0.3万元
根据新收入准则，当存在第三方参与企业向客户提供商品时，企业应当根据其在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是代理人，进而判断总额法还是净额法确认收入。
物业公司作为自来水供应的第三方，是根据业主消耗的水来支付自来水公司款项的，本身并不会对自来水进行控制，因此应该采用净额法进行核算。账务处理建议如下：
（1）收取业主水费时：
借：库存现金或银行存款 103
贷：其他应付款---自来水水费 100
应交税费——简易计税 3
（2）支付水费并取得增值税发票，可允许抵扣税额：
借：其他应付款---自来水水费 90
应交税费——简易计税 2.7
贷：银行存款 92.7
（3）缴纳增值税税款时：
借：应交税费——简易计税 0.3
贷：银行存款 0.3
5. 《增值税纳税申报表附列资料（一）》中“3%征收率的货物及加工修理修配劳务”栏次并不能填写扣除项目本期实际扣除金额，我该如何填写增值税申报表？
接问题4的案例，建议填表如下：
来源: 正保会计网校
浙江兴合会计师事务所有限公司
2022年12月12日
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